Calcul de la plus-value immobilière

La vente d’un immeuble peut faire l’objet d’un régime dit de plus-values. Toutefois, malgré l’avantage que ce dernier occasionne lors de la cession, il fait également l’objet d’une imposition dont le montant est significativement important selon les cas.

La plus-value immobilière se définit comme la valeur supplémentaire que l’on peut acquérir lors de la vente d’immeuble. Ainsi, c’est une augmentation de valeur dont le vendeur particulier peut jouir lors de la cession à titre onéreux de son bien. D’où son nom de plus-value ou valeur en plus. Toutefois, lors de la revente immobilière, cette plus-value est soumise à un prélèvement libératoire. Par ailleurs, il est à noter que cette taxation est différente de la TVA. En effet, cette imposition est propre aux plus-values et se calcule suivant un procédé spécifique. En outre, elle compte un certain nombre d’exonérations, lesquelles sont stipulées distinctement par la loi.

D’une manière générale, l’impôt sur les plus-values est défini en fonction du prix de vente de l'immeuble d’une part et son prix d'achat d’autre part. En effet, la plus-value imposable est calculée sur la différence entre le prix d’acquisition majoré et le prix de cession déduit des dépenses et ce, après un abattement de 1000 euros par opération et de 10% par année pour les logements de plus de 5 ans. Puis, sur cette plus-value nette, le fisc taxera 28.1% dont 12.1% à titre de prélèvements sociaux et le reste comme impôt. Une fois le montant de la taxation défini, le notaire se chargera directement du prélèvement de l’impôt sur le prix de vente. Ensuite, il s’acquittera du versement au service des impôts lors de l’enregistrement. Toutefois, la variabilité de cette taxation diffère d’un contrat à un autre.

Malgré cette simplicité apparente pour déterminer la plus-value imposable ainsi que pour la régler, le régime des plus-values fait toutefois l’objet d’un certain nombre de facteurs. D’abord, le prix d’acquisition est majoré. Cette majoration concerne les frais d’acquisition, les travaux d’aggrandissement et de construction. Par ailleurs, dans le cas d’une donation, le prix d’acquisition stipulé dans l’acte de vente est la somme retenue pour les droits de mutation sur laquelle on appliquera un abattement de 20% s’il y a décès du propriétaire initial. Dans le cas d’une succession, il sera défini par les barèmes d’usufruit et nue-propriété.

En revanche, le prix de la cession est démembré des frais subis par le vendeur durant la vente. Par conséquent, seront donc déduits les frais de commission d’agence et de diagnostic assurés par un intermédiaire ou par un mandataire. Il en est de même pour les frais liés à la certification, les indemnités d’éviction, les honoraires versés à un architecte pour des études de travaux ou encore ceux versés à un créancier dans le cas d’une mainlevée d’hypothèque. C’est seulement une fois que toutes ces déductions et ces augmentations ont été faites que l’on peut procéder au calcul de l’impôt sur les plus-values.

Enfin, à noter que certaines cessions ne font pas l’objet de ce régime des plus-values et d’autres peuvent subir certaines exceptions. Tout d’abord, si l’immeuble mis en vente a été occupé à titre de logement principal d’une manière régulière et effective, il est exonéré de taxation sur la plus-value. C’est également le cas pour une résidence dont le prix de vente n’excède par 15 000 euros. Par ailleurs, les personnes âgées, les retraités et les invalides peuvent jouir de cette exonération dans la mesure où leur revenu fiscal est amoindri et a atteint un seuil défini par la loi.

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