Sous-location, pour agir dans le cadre légal

La sous-location est interdite sauf si le propriétaire a donné son accord par écrit. Exception qui confirme cette règle : il est possible de ne pas avoir l’autorisation du propriétaire s’il s’agit d'un logement meublé, d’un logement-foyer, d’un logement de fonction, d’un logement "loi 1948" ou encore d’un logement à caractère saisonnier. Néanmoins, la sous-location demeure toujours un acte réglementé.

Si le logement ne rentre pas dans l’une des catégories précitées, il est conseillé d’adresser au propriétaire une demande par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier doit mentionner entre autres les raisons de la sous-location, la date de mise en vigueur de celle-ci et surtout le montant du loyer. Cette dernière information est primordiale car si le loyer de la sous-location est supérieur à celui payé par le locataire principal, le propriétaire peut réclamer la différence.

Par ailleurs, dans le cas d’une résiliation du bail, la sous-location se voit également résiliée par la même occasion.

Une sous-location irrégulière peut être considérée comme cause de congédiement sans préavis. Pire, le locataire peut être tenu de verser une indemnité évaluée par le juge dans le cas où un accord entre les parties n’aurait pas été établi. Quant au sous-locataire qui ne déménage pas après rupture du contrat principal, il devient un occupant sans droit ni titre. En revanche, s’il quitte les lieux aussitôt que la résiliation est annoncée, il peut avancer ne pas être au courant du défaut d’autorisation.

Dès qu’une sous-location est accordée par le propriétaire, la teneur de ce contrat peut être librement négociée par le locataire et le sous-locataire. Le propriétaire n’a plus son mot à dire concernant les conditions d’application de la sous-location.

Pour ce faire, il est recommandé d’établir un contrat de sous-location écrit, même si ce n’est pas obligatoire. Ce document doit reprendre les termes de l’accord afin d’éviter plus tard d’éventuels litiges. A y mentionner donc la prise d'effet du bail, la durée, le montant du loyer, les conditions de paiement des loyers, les obligations des parties ainsi que les modalités et formes de congé.

Dans le cas où aucun contrat écrit de sous-location n’aurait été signé ou si ce dernier n’aurait pas défini explicitement les mesures sur un point de désaccord, il est à noter que règles du Code civil prennent effet de droit.

Dans cette perspective, on peut par exemple conclure que dans le cas où un état des lieux n’aurait pas été fait à l’entrée, il y a présomption d’un bon état du logement et que le locataire doit par conséquent le restituer dans les mêmes conditions. Et si la sous-location arrive à l'échéance prévue au contrat, le locataire peut choisir à sa guise un nouveau sous-locataire et de donner congé à l’ancien à n'importe quel moment, sous réserve que des dispositions particulières ne soient pas évidemment mentionnées dans le contrat.

Par ailleurs, il est à noter que le locataire principal détient une double responsabilité dans le cas d’une sous-location. D’abord, il est un bailleur et est de ce fait tenu de livrer à son sous-locataire une habitation décente et en bon état, aussi bien en termes de propreté que d'entretien. Par la même occasion, il doit lui assurer la jouissance paisible des locaux. Il est responsable des réparations nécessaires au maintien en l'état de l’habitat, charge qui pèse généralement sur les épaules du véritable propriétaire. Bien évidemment, il peut se retourner vers ce dernier pour l’indemniser s’il le souhaite. L’important est qu’il rentre dans la peau du « propriétaire » vis-à-vis de son sous-locataire, lequel n’a affaire qu’à lui.

En revanche, il demeure un locataire principal et est tenu à l’égard du propriétaire de l'exécution des obligations du bail. A ce titre, il doit réagir comme s'il occupait personnellement les locaux et est de ce fait responsable des agissements du sous-locataire tout en répondant de ses manquements. Cela concerne principalement la dégradation du logement ainsi que les plaintes des voisins pour nuisance sonore ou olfactive.

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