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Le remboursement anticipé d'un crédit immobilier

Le crédit immobilier est un véritable phénomène de société. Et pour cause, les organismes de prêts et les banques ne cessent de promouvoir des produits avantageux pour devenir facilement propriétaire. Néanmoins, même si ces taux de crédit sont significativement bas, les mensualités des ménages en sont quand même affectées. Solution ? Procéder à un remboursement anticipé aussitôt que possible.

Comme son nom l’indique, le remboursement anticipé est une opération budgétaire qui consiste à faire un versement pour pouvoir régler les sommes dues avant les dates d’échéance. Cette somme, encore appelée capital restant dû, sera donc soldée plus tôt que la date prévue par le contrat de prêt.

Cela peut faire suite à une vente de biens, à un rachat de crédit ou encore à toutes formes de rentrée d’argent conséquente.

Le remboursement peut porter sur la totalité de la valeur restant due, ou une partie seulement. Dans le premier cas, on parlera donc de remboursement anticipé total et dans le second, de remboursement anticipé partiel. A noter que cette dernière formule ne met pas fin aux remboursements mais ne fait que modifier leurs termes. D’une manière générale, les montants des futures échéances sont conservés mais seule la durée de remboursement est diminuée. Bien évidemment, l’emprunteur peut revoir avec son créancier d’autres options pour pouvoir optimiser le remboursement. Quoi qu’il en soit, il est important de noter que le remboursement anticipé entraîne des frais plus ou moins importants que l’on doit prendre en considération avant toute décision. Pour ce faire, une simulation de remboursement est conseillée.

La simulation consiste à vérifier que les frais occasionnés par le remboursement anticipé ne sont pas supérieurs aux gains estompés dans l’opération.

Et pour cause, ces frais connus sous l’appellation IRA (Indemnité de Remboursement Anticipé) ou PRA (Pénalités de Remboursement Anticipé) peuvent être, selon les cas, importants. Il s’agit en fait de manque à gagner de la banque ou de l’organisme de crédit concernant les intérêts qu’ils auraient dû recevoir suivant les clauses du contrat initial.

Ces frais sont réglementés suivant les articles L 312-21 et R312-2 du Code de la consommation. De ce fait, ils ne sont pas fixés suivant le bon vouloir du créancier mais sont établis afin de donner aux deux parties la possibilité de faire des économies ou des placements. Ainsi, suivant les textes, deux règles fondamentales sont à respecter.

D’une part, leurs valeurs ne doivent pas excéder 6 mois d’intérêts des sommes remboursées suivant le taux moyen du prêt. Ce dernier critère implique la prise en considération d’un taux nominal assurance pour prêt à taux fixe et un taux moyen arithmétique par rapport au délai de remboursement pour un crédit à taux révisable. Par conséquent, l’indemnité se calcule en fonction d’un taux moyen de crédit et non un taux de crédit applicable au moment du projet de remboursement anticipé. D’autre part, l’indemnité ne doit pas dépasser 3% du capital restant dû avant le remboursement anticipé. Le montant de l’indemnité correspondra donc à la plus petite des deux sommes dites.

Il est important de noter que l’indemnité de remboursement anticipé n’a pas lieu d’être dans trois cas précis.

D’abord, concernant les prêts souscrits après le 25 juin 1999, le remboursement anticipé ne fait l’objet d’aucune indemnité s’il est motivé par la vente du bien faisant suite à « un changement de lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, au décès ou à la cessation forcée de l'activité professionnelle ».

Puis, les prêts à taux variable sont exonérés d’indemnité dans la mesure où le remboursement anticipé total intervient suite à la revente du bien.

Enfin, dans le cas d’un prêt à taux zéro, l’indemnité n’a pas lieu d’être, d’autant plus que le remboursement anticipé ne présente aucun avantage étant donné que l’emprunt a été conclu sans intérêts.
 
 

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