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La fiscalité et la location meublée

Avec les conditions contraignantes exigées par le fisc, la conjoncture actuelle du marché immobilier ainsi que les améliorations apportées au statut du propriétaire-bailleur classique, la location meublée perd de plus en plus de terrain. Toutefois, en attendant que les éventuels plafonnements des niches fiscales actuellement en discussion au sein du Gouvernement soient appliqués, il faut prendre en considération quelques éléments clés afin de mieux bénéficier de ce régime dérogatoire.

La location meublée est citée en opposition des locations nues. Un local d’habitation est dit « meublé » lorsqu’il est doté de tout l'ameublement et de l’équipement nécessaire, à défaut de quoi le locataire pourra alors intenter une action en justice pour demander la mise en application de la loi sur les locations d'un logement vide.

Du point de vue fiscal, les locations meublées sont imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, ce qui permet des avantages fiscaux indéniables (les propriétaires percevant moins de 32.000 euros de loyers peuvent bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 % sur leurs revenus fonciers). Par ailleurs, le statut du loueur en meublé professionnel ne concerne que les locaux d'habitation. Contrairement à la location nue où quasiment tout est régi par la loi, les conditions de la location meublée sont en revanche librement fixées par les parties contractantes et cela qu’il s’agisse aussi bien de la durée du bail, du dépôt de garantie, du montant du loyer jusqu’à la rémunération de l'intermédiaire, etc.

Ceci étant, il faut noter que les baux de location meublée conclus depuis la loi de cohésion sociale de janvier 2005 se trouvent dans l’obligation de respecter une durée minimale du bail d’un an. Par conséquent, si le contrat initial vient à expirer, le bail est tacitement reconduit pour un an, aux conditions antérieures sauf si trois mois avant son terme, le bailleur propose au locataire des modifications aux conditions de location. Ce même délai est à respecter au cas où le bailleur ne souhaite pas renouveler le contrat à son terme, les motivations de son refus de renouvellement du bail devant être recevables. Ces motifs concernent notamment la décision de reprendre ou de vendre le logement, ou encore l'inexécution par le locataire de ses obligations. Quant au locataire, il est en droit de résilier son contrat n’importe quand, après avoir réalisé un préavis d'un mois.

Pour que le statut de loueur professionnel lui soit accordé, il faut que le propriétaire du local meublé, ou tout au moins un membre du foyer fiscal soit inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel. Par ailleurs, il est nécessaire que celui-ci ait des recettes de plus de 23 000 euros TTC par an, lesquelles doivent par conséquent être supérieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal, tels que les salaires, le BIC, et autres. Et si la location est contractée en cours d'année, le plancher de recettes est réduit prorata temporis, lequel est à apprécier soit au niveau du foyer fiscal, soit au niveau de chaque associé dans le cas où la location est effectuée par l'intermédiaire d'une société de personnes. Une fois ces conditions remplies, le loueur peut bénéficier de quelques avantages fiscaux, dont la diminution du revenu locatif imposable. En effet, le loueur en meublé professionnel payera moins de charges que le loueur en location nue. En outre, l'ensemble des frais et non pas seulement ceux déductibles pour les locations nues, pourra être déduit à leur montant réel, que ce soit pour des dépenses d'entretien ou pour de grosses réparations. De même, il peut déduire immédiatement ou sur un délai de 5 ans les droits de mutation déchargés lors de l'achat. Sans oublier une déduction d’un amortissement de 2% à 3% chaque année sur la valeur du bien hors terrain !
 
 

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