D’après une étude effectuée par le Quai d’Orsay, les français ayant décidé de vivre en Espagne sont en majorité situés autour de deux grandes villes : Barcelone et Madrid. Nous allons voir dans cet article où sont exactement les français en Espagne et quelle est l’évolution du marché immobilier Espagnol d’ici 2022.
L’Espagne vu par la France
Pour la France, l’Espagne se découpe en 4 circonscriptions consulaires. Nous avons celle de Madrid qui est la plus étendue car nous y comptons 19 provinces espagnoles sans oublier la capitale. Puis nous avons Barcelone qui a la gestion des Baléares, de la Catalogne et Aragon. Bilbao recouvre le Pays Basque, la Rioja, La Navarre, Les Asturies, la Cantabrie ainsi que la Galice. Et pour terminer, la circonscription de Séville recouvre toute l’Andalousie, Estrémadure ainsi que les différentes enclaves espagnoles : Maroc Melilla et Ceuta.
Où habitent les Français qui demeurent en Espagne ?
Selon les estimations, un français sur 4 expatriés en Espagne habite à Barcelone soit entre 35 000 et 40 000 français en 2019. Nous retrouvons également des français à Madrid pour un total de 20 000 français. Les provinces d’Alicante représentent 8% de français, Valence 7% quasi ex-aequo avec Malaga, Gérone, les Baléares et les Canaries à environ 6% chacun.
Le marché immobilier en Espagne en 2022
Il faut savoir qu’à partir du 1er janvie
r 2022, une nouvelle méthode de calcul provoquera une augmentation au niveau des impôts lorsque que vous allez acheter un bien immobilier en Espagne. Il reste donc 1 mois pour acheter moins cher en Espagne avant la mise en place de cette réforme fiscale qui a été approuvée (Mesures visant à prévenir et à combattre la fraude fiscale - Loi 11/2021, du 9 juillet 2021).
Dès Janvier 2022, la valeur de référence par le Trésor Public va provoquer une hausse au niveau des impôts lors de l’achat de biens anciens (on parle ici d’ITP) tout comme sur les successions et sur le patrimoine. Vous avez un impôt sur la fortune qui existe bel et bien en Espagne aussi appelé “Impuesto sobre el Patrimonio”. Cette nouvelle loi va pouvoir accroître les recettes fiscales du pays, au profit de l’Etat et des communautés autonomes (sachant que toutes les communautés autonomes ont bien validé cette loi).
Il faut savoir que le contribuable va payer un impôt par rapport à la valeur marchande et non la valeur d’acquisition. Ils se réfèrent à la Direction Générale du Cadastre pour connaître la valeur du marché. Elle est calculée sur la base des prix de transactions immobilières ajoutés par les notaires par le Registre de la Propriété. L’incidence aura donc lieu sur l’ITP, sur les successions, sur les donations (appelées ISyD) et l’impôt sur la fortune.
Si vous achetez le bien moins cher que l’évaluation du Cadastre, vous devrez payer l’impôt par rapport à la valeur indiquée par la nouvelle évaluation du Cadastre. Par contre, si vous achetez un bien immobilier plus cher que la valeur de référence, ce sera votre prix d’acquisition qui servira de base de calcul !
Quelques exemples :
En février 2022, Ludovic achète un ancien appartement à 270 000 euros situé à Malaga. Le cadastre, quant à lui, à estimé le bien à 300 000 euros. Avant 2022, l’ITP aurait été de 7% sur 270 000 soit un montant de 18 900 euros. A partir de janvier 2022, ce sera 7% sur 300 000 euros soit un total de 21 000. Une taxe qui reviendra donc à 7,8% en 2022 au lieu de 7% en 2021.
En mai 2022, Valérie a acheté une villa sur la Costa Brava à 310 000 euros. La référence par le Cadastre pour cet achat est de 290 000 euros. Avant 2022, Christine l’ITP était de 10% sur 310.000 euros donc 31 000 euros. En 2022, elle devra le même montant même si la valeur donnée par le Cadastre est inférieure à la valeur d’achat de la villa en Espagne.
On ne sera donc jamais gagnant, l’administration fiscale aura toujours le meilleur parti.
Peut-on contester l’estimation du Cadastre ?
Vous pouvez tout à fait demander la rectification mais il faudra que le contribuable démontre que la valeur de référence n’est pas la valeur réelle du marché. Ce sera à votre charge de prouver que la valeur est faussée.
Auparavant, c’était l’administration qui devait prouver que la valeur de la taxe n’était pas la valeur réelle du bien. On inverse donc les rôles.
Les pièges à connaître par rapport à cette nouvelle fiscalité
Vous pouvez parfois négocier un bien car il n’est pas rénové, il y a des gros travaux en perspective, la présence de squatters… Sachez qu’à l’achat vous aurez une grande marge de négociation mais par contre le Cadastre ne prend pas en compte ces détails pour son estimation. Si deux biens sur le même palier ayant la même surface, que l’un des deux est totalement rénové et l’autre non, il auront tout de même la même estimation.
Il y a aussi des zones où il y a peu de ventes, on peut rapidement se demander comment sera faite l’estimation sur uniquement 3 ou 4 biens vendus dans l’année qui ne sont certainement pas les mêmes que le bien immobilier que vous achetez.
Evolution du prix au m2 de l’immobilier en Espagne
Voici l’évolution du prix de l’immobilier en Espagne entre 2008 et 2020 :
Combien coûte l’achat immobilier à Barcelone
Barcelone est une ville très attractive et cela rend Barcelone comme étant une des provinces les plus chères d’Espagne. En effet, une étude réalisée par le cabinet Resonance conclut que Barcelone est la cinquième ville du monde où il fait bon vivre. Vous pouvez consulter les annonces immobilières de Barcelone sur notre site ici.
Les quartiers les plus coûteux en vente à Barcelone
| Quartiers | €/m2 |
| 1. Sarrià – Sant Gervasi | 4 261 |
| 2. Eixample | 3 849 |
| 3. Les Corts | 3 617 |
| 4. Ciutat Vella | 3 394 |
| 5. Gràcia | 3 555 |
| 6. Sant Martí | 3 205 |
| 7. Sants-Montjuïc | 3 045 |
| 8. Sant Andreu | 2 470 |
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Le prix de l’immobilier à Malaga
Malaga est une très belle ville portuaire située sur la Costa del Sol au sud de l'Espagne. Il y a beaucoup d’opportunités professionnelles notamment dans l’informatique avec, par exemple, l’entreprise Oracle. Vous y retrouverez des hôtels gratte-ciel et des stations balnéaires sur des belles plages de sable jaune. Si vous souhaitez investir dans l’immobilier à Malaga, vous pouvez consulter nos nombreuses ventes immobilières à Malaga ici.