Sous-location : Comment faire de la sous location légale ?
Vous avez envie de sous-louer votre appartement ? La sous-location peut être une solution avantageuse pour de nombreuses raisons. Mais avant de faire de la sous-location, sachez que des règles bien précisises sont à connaître et à respecter si vous voulez rester dans un cadre légal ! Lisez notre article pour découvrir comment faire de la sous-location légale.
Qu'est-ce que la sous-location ?
La sous-location consiste à louer tout ou partie d'un bien déjà régi par un contrat de location.
La sous-location est interdite sauf si le propriétaire a donné son accord par écrit.Il existe cependant plusieurs exceptions à cette règle. En effet, il est possible de ne pas avoir l’autorisation du propriétaire s’il s’agit d'un des types de logements suivants :
- logement meublé
- logement-foyer
- logement de fonction
- logement "loi 1948"
- logement à caractère saisonnier
Néanmoins, même dans ces cas exceptionnels la sous-location demeure toujours un acte réglementé.
Quelles sont les règles à respecter pour faire de la sous-location légale ?
Si le logement ne rentre pas dans l’une des catégories précitées, il est conseillé d’adresser au propriétaire une demande par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier doit mentionner au minimum les informations suivantes :
- les raisons de la sous-location
- la date de mise en vigueur de celle-ci
- et surtout le montant du loyer
Par ailleurs, dans le cas d’une résiliation du bail, la sous-location se voit également résiliée par la même occasion.
Quels sont les risques d'une sous-location illégitime ?
Les risques pour le sous loueur
Une sous-location irrégulière peut être considérée comme cause de congédiement sans préavis. Pire, le locataire peut être tenu de verser une indemnité évaluée par le juge dans le cas où un accord entre les parties n’aurait pas été établi.
Les risques pour le sous locataire
Quant au sous-locataire qui ne déménage pas après rupture du contrat principal, il devient un occupant sans droit ni titre. En revanche, s’il quitte les lieux aussitôt que la résiliation est annoncée, il peut avancer ne pas être au courant du défaut d’autorisation.
Procédure pour mettre en place une sous-location
Dès qu’une sous-location est accordée par le propriétaire, la teneur de ce contrat peut être librement négociée par le locataire et le sous-locataire. Le propriétaire n’a plus son mot à dire concernant les conditions d’application de la sous-location.
Pour ce faire, il est recommandé d’établir un contrat de sous-location écrit, même si ce n’est pas obligatoire. Ce document doit reprendre les termes de l’accord afin d’éviter plus tard d’éventuels litiges.
Il est donc essentiel d'y mentionner :
- la date de prise d'effet du bail
- la durée de la sous-location
- le montant du loyer
- les conditions de paiement des loyers
- les obligations des parties
- les modalités et formes de congé
Dans le cas où aucun contrat écrit de sous-location n’aurait pas été signé ou si ce dernier n’aurait pas défini explicitement les mesures sur un point de désaccord, il est à noter que les règles du Code civil prennent effet de droit.
Quelles conséquences en cas d'absence de contrat de sous-locatation ?
Dans la perspective où il n'y aurait pas de contrat de location signé entre le sous-loueur et le sous-locataire, on peut par exemple conclure que dans le cas où un état des lieux n’aurait pas été fait à l’entrée, il y a présomption d’un bon état du logement et que le locataire doit par conséquent le restituer dans les mêmes conditions. Et si la sous-location arrive à l'échéance prévue au contrat, le locataire peut choisir à sa guise un nouveau sous-locataire et de donner congé à l’ancien à n'importe quel moment, sous réserve que des dispositions particulières ne soient pas évidemment mentionnées dans le contrat.
Par ailleurs, il est à noter que le locataire principal détient une double responsabilité dans le cas d’une sous-location. D’abord, il est un bailleur et est de ce fait tenu de livrer à son sous-locataire une habitation décente et en bon état, aussi bien en termes de propreté que d'entretien.
Par la même occasion, il doit lui assurer la jouissance paisible des locaux. Il est responsable des réparations nécessaires au maintien en l'état de l’habitat, charge qui pèse généralement sur les épaules du véritable propriétaire. Bien évidemment, il peut se retourner vers ce dernier pour l’indemniser s’il le souhaite. L’important est qu’il rentre dans la peau du « propriétaire » vis-à-vis de son sous-locataire, lequel n’a affaire qu’à lui.
En revanche, il demeure un locataire principal et est tenu à l’égard du propriétaire de l'exécution des obligations du bail. A ce titre, il doit réagir comme s'il occupait personnellement les locaux et est de ce fait responsable des agissements du sous-locataire tout en répondant de ses manquements. Cela concerne principalement la dégradation du logement ainsi que les plaintes des voisins pour nuisance sonore ou olfactive.
