Le pas-de-porte et le droit au bail

Dans le cadre des locaux commerciaux, lorsqu'une personne souhaite reprendre une affaire, elle rachète le pas-de-porte (ou droit d'entrée). En quoi consiste précisément le pas-de-porte ? Quelle est la différence avec le droit au bail ? Lisez notre article pour en savoir plus.

Qu'est qu'un pas de porte ?

En immobilier commercial, lors de la vente d'un fonds de commerce le pas-de-porte-ci se définit comme la somme d'argent réglée au propriétaire du local par le locataire. Le pas-de-porte peut être payé en une ou plusieurs échéances. Définir un pas-de-porte est une pratique dans le domaine commercial qui peut être prise comme un droit d'entrée dans les locaux. Il est également possible que le pas-de-porte soit réglé par le locataire entrant à celui qui sort. Il faut cependant que ce dernier le fasse dans le cadre d'une cession de bail au nouvel entrant.

Au niveau juridique, le pas-de-porte est considéré par les instances comme une indemnité qui vient en compensation pour le propriétaire des avantages tirés de l'exploitation commerciale du local. Le pas-de-porte est également pris comme un additif au montant du bail.

Toutefois, la nature juridique du pas-de-porte peut aussi être prise comme une indemnité et un additif à la fois. Il est cependant bon de préciser dans le contrat de bail la nature de celui-ci. Si cette précision n'est pas apportée, les tribunaux qualifieront par défaut le pas-de-porte comme un additif au loyer.

Quel est le montant du pas-de-porte ?

Il convient de souligner que le montant du pas-de-porte bénéficie d'une liberté de fixation. Celui-ci dépend en grande partie de l'importance de la zone de chalandise du local commercial.

Ce sont les deux parties qui négocient la somme, en fonction de la valeur que celui-ci aurait sur le marché. Par ailleurs, le pas-de-porte est considéré fiscalement comme une charge à déduire des résultats pour le locataire du local commercial, notamment s'il figure comme additif. Dans le cas d'une indemnité, celui-ci est porté au bilan comptable comme faisant partie du fonds de commerce.

Chez le propriétaire, le pas-de-porte fait partie du BIC soumis à l'imposition, si celui-ci est un additif. Par ailleurs, il fait l'objet d'une exemption d'imposition dans le cas d'une indemnité.

Qu'est-ce que le droit au bail ?

Le droit au bail, quant à lui, se définit comme la prérogative dont bénéficie un locataire à l'occupation d'un logement. Ce droit lui permet également de pouvoir renouveler son bail commercial.
Le droit au bail fait partie du fonds de commerce. A ce titre, il peut faire l'objet d'une vente, tout comme le fonds.

Quel est le montant du droit au bail ?

Le montant du droit au bail est fixé en tenant compte de la localisation et de l'attrait du local, mais également de la durée qui reste jusqu'au terme dudit bail. S'il est cédé avec le fonds de commerce dans son entièreté, le cédant peut librement vendre son droit au bail. Par contre, si le droit au bail fait l'objet d'une cession sans le reste du fonds de commerce, l'autorisation du propriétaire du local est nécessaire.